Onderhoudskosten of investering?
Investeren in vastgoed houdt niet op bij de aanschaf ervan. Regelmatig zullen uitgaven worden gedaan voor onderhoud en verbetering. Fiscaal is het belangrijk om een afbakening te maken tussen onderhoudkosten en verbeteringskosten, omdat voor elk andere fiscale regels gelden.
Verschil in fiscale behandeling
Onderhoudskosten zijn direct aftrekbaar. De kosten van het periodieke jaarlijkse onderhoud kunnen ten laste van de winst worden gebracht in het jaar waarin het onderhoud wordt verricht. Kosten van verbetering kunnen niet ineens ten laste van de winst worden gebracht, maar moeten worden geactiveerd, waarna op het totaalbedrag van de oude boekwaarde plus de kosten van verbetering kan worden afgeschreven. Dan is dus sprake van een investering. Door middel van afschrijvingen worden de verbeteringskosten verdeeld over de toekomstige jaren waarin de investering profijt oplevert.
Vanuit het oogpunt van liquiditeit en het daarmee samenhangende rendement hebben belastingplichtigen baat bij een ruim onderhoudsbegrip. Dit wordt versterkt door de fiscaal beperkte afschrijving van onroerende zaken. Een bedrijfspand in eigen gebruik kan worden afgeschreven tot op de helft van de WOZ-waarde. Bij een beleggingspand is die limiet nog hoger: dan kan slechts afgeschreven worden tot op de volle WOZ-waarde. Aan de andere kant kunnen uitgaven van verbetering soms recht geven op kleinschaligheidsinvesteringsaftrek. Maar in het algemeen geldt: liever onderhoud dan verbetering.
Verbetering of onderhoud
Verbeteringskosten worden gemaakt om een reeds aangeschafte onroerende zaak beter geschikt te maken voor gebruik. Als gevolg van de verbetering ondergaat het vastgoed een wezenlijke verandering. Hieronder vallen dus uitbreidingen en moderniseringen. Er is sprake van onderhoudskosten als het gaat om het herstellen in de oude toestand wegens slijtage, of preventieve werkzaamheden waarmee achteruitgang en verval worden voorkomen. Onderhoud is dus gericht op de instandhouding van het bedrijfsmiddel, bij verbetering gebeurt meer dan dat.
Het is soms moeilijk om te bepalen of sprake is van verbetering of van onderhoud. Als iemand bijvoorbeeld een verwaarloosd pand koopt en veel uitgeeft aan achterstallig onderhoud om het geschikt te maken om er zijn onderneming in uit te oefenen, is geen sprake van onderhoudkosten. Zonder de opknapbeurt was het pand namelijk niet geschikt als bedrijfspand. Het herstellen van achterstallig onderhoud behoort dan tot de aanschafkosten van het pand en moet - net als verbeteringskosten - worden geactiveerd.
Doet u uitgaven aan uw pand, informeer dan bij JAN© wat de fiscale gevolgen zijn.
7 december 2009
